小产权房的意思是?“小产权房”不是法律定义，是大家在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房子，未缴纳土地出让金等成本，其产权证不是由房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房地产，事实上没真的的产权。这种房没发的土地用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证更不是真的合法有效的产权证。
对小产权的讲解总结起来主要有3种讲解，现在面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
种讲解是针对进步商的产权而言，将进步商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是由于购房人的产权是由进步商一个产权分割来的。
第二种讲解是按房子再出售时是不是需要缴纳土地出让金来区别的，不需要再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种讲解普通产品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种讲解是按产权证的发证机关来区别的，发产权证的叫大产权，不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被叫做乡产权，乡产权并不构成真的法律意义上的产权。
种和第二种讲解的小产权是合法的，只须交足购房款，或出售时补缴土地出让金就能自由交易，其法律规定较为明确。而第三种讲解的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真的法律意义上的产权证。
小产权房的分类
类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地用权流转，用于产品住宅开发的违法建筑。
第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或用，并将限制销售的房子直接在市场上销售，具备产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三类小产权房：在军队享有用权的土地上进行产品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
性质介绍
发产权证的叫“大产权房”，不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房屋，只是该农村的集体所有者，外村农民根本不可以够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的产品房相比，“小产权房”没土地出让金定义，也没开发商疯狂的价值攫取，所以，“小产权房”的价格，一般只是同区域产品房价格的1/3甚至更低。“便宜”是很多城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本缘由。说明刚开始相当多的农民本身自己没建设能力为了尽快建好我们的房子把一部分小产权的房屋卖出去。差不多以筹资的形式把我们的房屋建起来。虽然暂时没权证，还是有相当多城镇居民和外来职员购买了小产权房。既购买了相当实惠的房屋自己居住，同时也是非常大程度上帮助了农民解决了的建房资金难点。
小产权房能不能买?购买小产权房有什么风险?
产权认同
有不少人觉得伴随《物权法》的颁布，公民的财产权利全方位被一定，乡产权房也会被法律所认同，终可以转化为合法的产权房。那乡产权房子到底能转化为真的意义上的产权房吗?从国内现在的有关法律规定来看，乡产权房子转化为产权房还缺少法律依据。而从国内对土地的管理理念与土地管理的价值取向来剖析，短期内国内还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房子向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即使以后乡产权房子可以转化为产权房，从现有些土地规范来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。这样一来购房人购买乡产权房子的成本也就与购买产品房相差无几。
国土资源部第三严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不能用于产品住宅开发，城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文明确表示，小产权房违法，不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的买家，有关部门正在研究拟定具体的解决手段。
法律风险
乡产权房的流通出售存在不少的限制，由于乡产权房只拥有了普通产品房的用法性质，但不拥有普通产品房的法律性质，其实并非产品房。所以，法律法规对产品房的有关规定和规范对乡产权房是无效的，人民法院也不可以适用产品房交易的法律规定及司法讲解处置涉及乡产权房的案件，购房人的权益非常难得到维护。同时，因为购买小产权房的合同是无效的，因此依据法律规定购房人只能需要开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但依据现在已有些案例来看假如购房人明知所购房子是乡产权房仍然购买的，因为己方有过错，可能人民法院就不会支持其需要赔偿损失的请求。而且即便开发商违约，因为合同无效，购买人的权利将没办法得到保障。因为乡产权房不受法律认同，也不需要在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在用房子的过程中，假如遇见一些房子水平问题、公共设施维护问题，其救济渠道就很有限。
小产权房典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，渐渐形成全国的画家聚集地。但因为房价飞涨等多方面缘由，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，到今天已经形成13起讨房诉讼。
2007年7月，画家李玉兰个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，需要原房主根据评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。
2007年12月，二中院终审认定“画家村”农村房子交易合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行倡导。
政策风险
在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并出货房款后，假如有关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会致使部分项目停建甚至被强迫拆除。那样结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既没办法获得房子，又不可以准时索回房款的尴尬境地。另外，购房后假如遇见征地拆迁，因为乡产权房没认同的合法产权，购房人并不是合法的产权人，所以其非常可能没办法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实质用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
监管缺位
现在，乡产权房子的开发建设还没明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房子的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其很多的开发资金没政府和银行进行监管，主要依赖开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极大概变成烂尾工程。若是将购房资金预交给没任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是不是按时到位，是不是可以按质按时的出货房子存在着非常大的风险。同时，开发单位的资质没，房子水平和房子售后保修很难保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
出售风险
依据《中国土地管理法》的规定，农民集体所有些土地的用法权不能出让、出售或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有用权，农民将房子卖给城市居民的交易行为不可以遭到法律的认同与保护，也就不可以办理土地用证、房地产证、契税证等合法手续。这样来看，乡产权房是不可以向非本集体成员的第三人出售或供应的。但这并非说乡产权房就不可以出售，而是说购买后也不可以合法出售过户。其同时对房子的保值和升值也有非常大影响。
